房地产调控时代：未来或将至少40城落实“二手房成交参考价”机制

7月26日，无锡宣布正式落实“二手房成交参考价”机制，首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

近年来，针对房地产市场的调控政策可谓是密集落地，此次“参考价”机制则将矛头指向了问题久悬不决的二手房市场。

据悉，为应对挂牌价格混乱、一二手房价格倒挂等问题，已有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡等二手房市场过热城市实施了“二手房成交参考价”机制，且调控效果已初显。

有观点认为，整体看来，“参考价”机制完善了二手住房市场的监管，稳定市场预期效果明显，能够有效抑制房价过快上涨趋势；亦有观点认为，该机制一定程度上影响了刚需购房人的购买力，或可造成新房市场再度翻“热”、租房价格上升等问题。

深圳成交价下降15% 机制作用凸显

近年来，部分城市二手住房交易规模大、占比高。同时，二手住房，尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因，各大城市积极对二手住房价格进行调控，“参考价”便是重中之重。

最先建立二手房成交参考价机制的城市是深圳，最快收获成果的也是深圳。

据了解，2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

上海易居房地产研究院发布的《二手住房成交参考价格制度》报告数据显示，今年1月份，深圳二手住房价格出现历史最高点，即每平方米72436元。

随着“参考价”制度的推进，房价下跌或降温成为大趋势。6月，深圳二手住房价格为每平方米61500元，每平方米累计下跌10936元，价格缩水了15%。

与此同时，1月至6月，深圳全市二手房网签30505套，同比去年同期网签的58662套，下滑了48.0%。

价格与销量同时“降温”，足以体现“参考价”机制的价值，有深圳作为榜样在前，全国多个热点城市陆续学习跟进。

其中，成都于5月末落实该机制，6月份二手房成交量便下降近半，月成交2886套，基本回归到去年末的水平。

“‘二手房成交参考价’机制是定价规则的重建，有利于帮助市场回归理性。”易居研究院智库研究中心总监严跃进称，预计未来全国至少有40个城市会落实“二手房成交参考价”机制，且都是重点大城市。

首付额度&租房价格或将提升

除了稳房价、稳预期的作用之外，“二手房成交参考价”机制的另一特点是影响了二手房买家的首付比例和贷款额度。

例如，一个二手房市场成交价是8万，但成交参考价为6万，那么银行贷款就只能按照6万来做额度审批。直接导致购房人首付提高20%-30%。

“实际首付比例的提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量下降。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛称，同时，“参考价”一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。

有声音认为，若二手房首付比例提升，可能会导致大批刚需购房人群放弃二手房市场，转而抢购首付较低，或有首套房优惠政策的新房，从而导致新房市场翻“热”。

对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，二手房市场冷却将会导致二手房源增加，从而减少了新房市场压力，从该角度来讲，二手房市场降温有助于一二手房市场共同平稳。

另一方面，市场冷却，买卖双方均处于观望状态，或可导致租房人群增加，持币观望情绪加重的同时，使市场租金上扬。

以暂未实行“参考价”的北京为例，数据显示，目前，北京每年二手房成交量约为15万套，若成交量下跌，就意味着每年会有7万至8万家庭进入租房市场，房租上升的可能性较大。