23041元/㎡！8月房价上涨13%！宁波楼市“金九”能否到来？丨月报

时间一晃到了8月，天气从入伏到现在都出伏了。在即将进入金九银十的传统旺季的前夕，8月楼市又会有怎样的表现，小胖带你一起来看！
圈外去化率达94%，市五区存量降12%

据统计，8月市六区一共有11个新增供应的楼盘，总供应面积约41.1万平，环比（53.5万平）下降23%，分别是：珠江中央城、海湾金茂悦、万科滨河道、大爱书院小镇、海语天下、金地华著、印东方、万科未来广场、合能枫丹江宁、滨江诺德学府、雅塘府邸。
市六区开盘对比

8月市六区开盘或加推楼盘共11个，相较前一个月减少5个。去化率有所上升，整体去化率从7月的81%上升到89%，创下了2019年的新高，整体去化情况非常的优异。
8月一共有4个项目日光，均位于圈外，分别是桃李江南、首开龙湖春江郦城、珠江中央城、万科未来广场。这四个项目的均价都在2万元/平以下，目前市场上品质刚需项目依旧是一房难求。而万科滨河道作为今年首个姚江新城入市的项目，即使均价在3万元/平左右，但是凭借姚江新城副中心的板块优势以及自身的品牌优势，当天的去化率依旧高达95%，几近售罄！
对比7月份，圈内去化率从74%下降至54%，圈外楼盘去化率显著上升，从81%上升至94%，圈外市场去化非常优异，从去化率来看是近乎达到逢开即罄的情况。
市六区存量情况

截至8月31日，市六区共计留存商品房房源约229万平（17494套），库存面积环比下降8% ，市五区共计留存住宅约172.7万平（12442套），库存面积环比（195.4万平）下降12%，存量主要集中于北仑、奉化区。
市五区量价齐升
市六区成交套数情况

由于供应量的减少以及奉化区成交量下降，使得成交量略有缩水。市六区成交4994套，环比下降4%，其中市五区成交4035套，环比上升17%，同比去年同期（3295套）上升22%。市五区在存量下降12%的情况下，成交量却逆势上升，8月市场热度仍在！
市六区成交均价情况

8月市六区的成交参考均价连续2月上升，商品房成交参考均价为23041元/㎡，环比上升13%。市五区成交均价为25091元/㎡，环比上升6%，同比去年（23409元/㎡）上升7%。
鄞州区重回区域成交第一
前文我们对8月的大数据有了一个基本的了解，那么接下来我们就分类去看看8月楼市的变化。
月成交区域占比

从各区域成交来看，8月鄞州区接过奉化区的大旗成为市场成交主力，排名第一，由于下应五虎齐发力，成交量上升明显，共计1817套，占比36%，环比上升107%；其次奉化区排名第二，共计959套，占比19%，环比下降46%；镇海区由于桃李江南和首开龙湖春江郦城2个日光盘的集中备案，成交814套，排名第三，占比16%，环比上升51%。

住宅成交价格段分析

从成交价格段来看，8月均价成交段比较平均，各价格段都有一定的成交。其中2.5-3万的占比最多，占比24%（1213套），其次是1.5万-2万的楼盘，占比21%（1051套），第三是1.2万-1.5万的楼盘，占比16%（797套），2万元/平以上的成交占比明显上升，占比达到53%。
住宅面积段分析

从成交面积段来看，8月成交项目以首改为主，市六区住宅成交主力面积段位于110-150㎡的改善中大户型，占成交总量的57%（2847套），源自于：中海凤凰熙岸、荣安劝学里、珠江中央城等；其次是90-110㎡占成交总量的26%（1295套）。110㎡以上的占比65%，可以看出市场仍然以改善型为主，刚需紧随其后。
宁波市六区销售套数TOP10

8月份宁波楼市成交套数排行榜中以荣安劝学里（402套）为榜首，中海凤凰熙岸398套位居第二，珠江中央城374套位居第三。其中鄞州区占4席，镇海区占3席，奉化区占2席，江北区占一席。

推地速度明显放缓，土拍冷热不均

8月挂牌土地

8月一共仅挂牌7宗地块，3宗位于高新区，奉化、镇海、江北、海曙各占一宗，7月挂牌6宗，8月挂牌7宗，与上半年月月10几宗的挂牌量相比，下半年推地速度明显减缓。

8月成交土地

8月土地成交量骤降，鄞州中心地块被江山万里以20750元/平+1500平人才房拿下；慈城3宗地块被新希望和港中旅分食，地价也是屡创新高，从9760元/平到10810元/平再到11000元/平；海曙鄞奉地块作为史上最高起拍价的地块却以19430元/平被绿城收入囊中，溢价率仅仅9%。

海曙这宗地块虽然算上配套，其真实地价也在20000元/平以上，但是仍旧低于人们的预期，小胖觉得这宗地块“爆冷”的原因有这么几个。首先是融资端缩紧，有些房企已经不再拿地，所以导致了仅6家开发商报名。其次上半年宁波推地量极大，到现在供应土地总建面已经超过去年一整年土地成交总建面的量，部分房企已经完成了拿地指标，拿地积极性明显下降。最后便是区域内竞争压力实在过大，板块内在售项目在5个以上，且都为30000元/平以上的高端住宅项目，从目前来看，整个板块的去化情况比较一般。而且江对岸的长丰板块未来也将陆陆续续的有一大批住房入市，对于该地块也是一波冲击。

楼市政策一览

1、坚持房住不炒！一周内3次“点名”房地产

7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

7月30日，中共中央政治局召开会议，会议提出：房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

8月2日，央行召开下半年工作电视台会议。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

2、省政府批复同意《浙江宁波海洋经济发展示范区建设总体方案》

方案明确提出：到2025年，把示范区打造成为全国乃至全球具有重要影响力的海洋绿色发展、创新发展战略平台和长三角南翼的重要增长极。

示范区主要依托“一体二湾多岛”，一体指的是象山半岛，为示范区的主体区，二湾是象山北部的象山港和南面的三门湾，作为拓展区。将依托海洋工程装备区块、海洋智慧科技区块、海洋旅游（影视休闲）区块、渔港经济区块、海洋旅游（康体养生）区块和海洋生物医疗区块等，构建“一体二湾多岛、海陆联动发展”的空间发展格局，实现三大战略，即国家现代海洋产业示范基地、国家海洋高端科技研发和转化引领区和国家海洋绿色协调发展样板区。

3、贷款市场报价利率（LPR）的公告以及房贷利率新政

为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制；同时，对新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告，10月8日起，新发房贷利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

以上便是8月宁波楼市的具体情况啦！综合来看，市六区成交量是3月楼市以来的新底，但是开盘整体去化率却又创造了新高，去化情况优异。可见成交下降的主要原因还是供应量过低。再从单个项目的开盘去化来看，目前品质刚需项目依旧是香饽饽，而高端改善类项目去化率明显有所下降，基本维持在百分之四五十左右。而且目前宁波各个售楼处的来人来电量也是有所下降，那么作为楼市传统旺季的金九还会来临吗？